D A R K T R U T H

房地合一稅的暗黑真相

今天是房地合一稅2.0上路的第一天,不管是房地合一1.0還是2.0,到底「打房」的這個初衷,有沒有達到預期的成效?還是一如往常的,又是演一齣「公平正義」的戲,給那些佔投票人口大宗的中下階層看,然後「擴大稅基」才是真正的目的呢?還有,到了最後,真正為這些新增的稅額買單的,又會是誰呢?

西元1913年,美國的憲法修正案,規定了所得稅的合法徵收。納稅的方法是由大眾制定並經多數人同意,它的初衷是要讓窮人和中產階級看到,稅收是為了懲罰有錢人。因此,大眾投了贊成票,將依法納稅寫入了憲法。而初衷是懲罰有錢人的稅收,在現實中卻懲罰了對它投贊同票的中產階級和窮人,至今依舊如此。到了2021年的今日,不光是各種賦稅,還有勞基法、勞健保、最低工資、一例一休......等,各種看似在「幫助窮人懲罰有錢人」的政策,最後真正懲罰到的,都不是一開始想要懲罰的那群人。

以上這段話,不知您看得懂嗎?看得懂的話,看完之後又有什麼感想呢?

稅收是國家營運的主要命脈之一,「擴大稅基」用白話一點的說法,就是「想辦法找新的理由來多收稅」。當然,還有另一種不用直接收稅的收稅方式,就是印鈔票(通貨膨脹)。但如果只單用通貨膨脹的手段,來吸回民間的財富,那流通貨幣的購買力會稀釋太快,人民很快就會開始不信任政府所發行的貨幣。

當國家發行的貨幣不再被人民信任後,往往下一步就是國家的毀滅。歷史上所有偉大帝國的隕歿,往往真正的導火線,都是因為錯誤的財政政策,進而導致發行的貨幣被人民唾棄,爾後再衍生出許多的民生問題。所以,每年回收一定比例的流通貨幣(也就是稅收),是除了印鈔票之外,最主要的國家運作方式之一。

如果您和我一樣,長年跟國稅局纏鬥,就會知道那些東廠官員的心態。他們壓根不關心,老百姓的購屋負擔到底有多重?他們唯一在乎的只有,自己的考績以及仕途。而衡量國稅局績效的最主要方式,並不是看它們把房價打壓了多少?而是看它們是否有效的擴大稅基增加稅收 所以,搭著這個可以討好政府,又可以讓政府去討好廣大中下階層的「打房說」,也就這麼順理成章的,成為最政治正確的理由了。

而且,擴大稅基的這個舉動,它們也從來不會在意,稅基的來源,是真的因為經濟基本面良好,還是只是殺雞取卵;反正只要拿著同一副「公平正義」的旗幟,就可以讓所有的擴大稅基政策,橫行無阻。而每一任官員所追求的,更不是什麼國家經濟的長治久安,而是在自己有限的任期內,作出最好的績效,然後爬到最高的位階後退休。甚至退休後,還可以轉任民間公司擔任門神,勾結自己當初在政府部門的「門徒」,做一些「合法」的生意。

所以說,不管是房地合一1.0還是2.0,政府(國稅局)真正的目的,並不是真心想要打壓房價,而是想要「擴大稅基」;也就是在房價仍然持續上漲的過程中,想要分一杯羹。而從房地合一1.0升級為2.0,目的就是想「分更多」!只是,把這「想多收稅」的真實目的,隱藏在「打房」如此政治正確的口號下,簡直就是天依無縫!

在此斷言,不管是房地合一1.0還是2.0,都沒有辦法阻止那些短線投資客,也就是跟仲介友好,總能搶在一般自住客之前,買到缺錢或不懂行情屋主的一手物件,然後加以簡單裝潢後,再轉手賣給自住客的那種。因為,只要短線炒房的平均獲利期望值,還是遠優於其他生意的話,炒房的行為就不可能從市場上消失。除非有辦法創造一個「買賣房子不可能獲利」的經濟環境。資本是很現實的,那裡的獲利高、風險低,就往那裡去。而且我們在【貨幣的貶值是歷史的鐵律】一文中,也已經清楚的說明,未來的資本絕對會比過去的13年更氾濫。

真要認真討論的話,45%的房地合一稅,其實還是太低。假設一個案子原本設定賺100萬,那現在就是只能賺55萬。如此一來,那些已經深耕多年的投資客,在評估過後,覺得還是沒有比短線炒房更好賺的生意;其因應的作法,恐怕就只會更積極的尋找案子,試圖攔截所有一手屋主丟出來的案子。這些投資客也不怕沒有仲介跟他們報案子,基本上台灣現在所有的仲介,遇到資訊不對稱(或缺錢)的一手屋主,一定是先報給投資客(因為他們出手快、問題少)。還有,投資客也從來不會找不到人頭。這些問題(資源),也都已經是根深柢固的存在。

除非,真的有一個「買賣房子不可能獲利」的經濟環境,不然,絕大多數的自住需求客,仍然還是會跟以前一樣,看來看去,都是一堆投資客短線轉手的物件。相信所有的房仲、代書、銀行,以及看房有一定經驗的自住客,都分得出來投資客的物件長什麼樣子。您可以上網逛逛591或各大房仲網站就知道,投資客物件還是無所不在。所以,您覺得這45%的房地合一稅,最後真正為其買單的,到底是誰呢?

如果真想要打壓房價,或者說,真想要徹底抑制短線投資客,就應該五年(或更久)內移轉的話,扣除買賣必要成本後,課以淨獲利100%的稅額,也就是「漲價全部歸公」,而且持有期間的可能灌水成本(例如裝潢,後面會再詳述補充),必須由一公家單位,外加兩家民間單位,三方合議嚴格審查制。唯有類似這樣的辦法,才有可能將那些,已經遍地橫生的短線投資客,徹底的趕往其他經濟產業。

但憑心而論,即使加上了房地合一2.0,台灣目前的經濟環境,真的還是很難找到,比短線炒房更靠譜的生意。很多已經根深柢固、扎根已深的觀念或習慣,如果沒有徹底破壞的雷霆手段,是不可能完全消滅或改正的。就像每戶人家在娶媳婦的時候,總是覺得:「幹!長的又沒多漂亮,要求還一堆是怎樣?」但輪到自己要嫁女兒的時候,就又變成:「我家女兒跟林志玲差沒有太多,所以聘金再加個100萬上去,也是合理的。」

在房地合一2.0的細項中,以往藉由公司持有不動產,然後只轉移公司股份,而不轉移不動產所有權的方式,也被套上了枷鎖。但這枷鎖很容易破解,分散持股灌水其他非不動產之資產多架一層法人股東即可,所以這條基本上等於沒有。真的會有這方面問題的人,通常也都有會計師在背後指點了。如果真的沒有,歡迎來信諮詢,《暗黑事務所》有提供這類服務。

還有,即便到了7/1之後,隨便上網一看,紅單買賣還是滿天飛!尤其是新竹跟台中。不過,確實有很多實力跟經驗都不是很深的半調子投資客,開始急著小賺或平轉求脫手了。這點我們不得不承認,可能是房地合一2.0,真的有發揮「打房」功效的唯一地方,也就是在預售屋的部分。所以,往後建商一開盤,就一堆紅單投資客上門,搶走一個基本買盤的盛況,很有可能會減弱很多。

另外,房地合一2.0最重大的改變,應該就是如果不自行列舉售屋成本時,可扣除的基本額度,從5%降為3%,而且上限只有30萬。這影響很大!如此一來,往後的買賣案件,應該會大量改為自行列舉售屋成本的方式申報。然後投資客的新功課,就是跟設計公司買發票、跟仲介買發票,以墊高售屋成本(可扣除額)。

買發票的成本是5%左右(依交情而定),甚至實力好一點的投資客,自己旗下就有開房仲加盟店、資產管理公司、裝修公司、代租代管公司......等等,要移出發票的額度來,甚至幾乎是零成本的。所以在房地合一2.0,沒有自行列舉時的可扣除售屋成本,由5%降為3%之後,「生發票」會是投資客以後很重要的一個環節。而生不出發票的小咖投資客,生存空間就真的會比較有限了。

找一間能配合的(或甚至自己開的)裝潢公司,把家具、家電......等有的沒有開銷,都開三聯式發票灌成裝潢公司的進項,再把等額的銷項灌到裝潢費上,就可以成為房屋出售時的可抵扣稅額。

舉例來說:
一間房子買進成本800萬,賣了1,000萬,原本如果沒有自行列舉成本的話,只能扣除30萬的稅額,要繳的房地合一稅就是(1,000萬 - 800萬 -30萬) x 45% = 76.5萬(契稅那些小項先省略)。但如果我灌了100萬的裝潢費發票,以及40萬的仲介費發票進來,要繳的稅就變成(1,000萬 - 800萬 -100萬 - 40萬) x 45% = 27萬。這一來一往,少繳了將近50萬。而那總共140萬的發票成本,也才7萬元(甚至免費),扣掉之後還是少繳了42.5萬。

萬一真的不幸,半年後被銀行、代書、仲介......等自己人出賣(這種事會被爆,一定是自己人洩露的。)觸犯的也只是刑法第214條:使公務員登載不實文書罪。這就叫登記人頭去演戲給法官看,真心認錯懺悔,通常易科罰金就可以結案,然後這個人頭之後不再使用就好。近幾年也有爆出過好幾起,實價登錄作假被抓到的新聞。但這就跟已婚男人偷吃的情形一樣,有被抓到然後報導出來的,絕對只是冰山一角。沒有被抓到的,絕對是有被抓到的不知道幾十倍、幾百倍。

除了故意寫高成交價,實價登錄還可以故意寫低,與實際成交價差額的部分,就用不留下任何金流紀錄的現金付款補足,也是另一種規避稅額方式。視不同的情況,看是要故意寫高還是故意寫低,其詳細的操作細節,所有的仲介以及代書,早就都有好幾套劇本了。所以「打房說」真的就只是另一齣,演給那些對房地產買賣細節不熟的中下階層看的好戲。

資本不談公平正義,只追求最大利潤。上有政策,下就一定有對策。若要真的出手重到,逼那些房地產投資客全部轉行,就選票稅收考量來看,不見得是明智之舉。所以,打房永遠是喊假的,想要擴大稅基多收稅,才是真的。記住:國稅局的績效衡量標準,並不是看它們把房價打壓了多少?而是看它們是否有效的擴大稅基增加稅收? 所以,可以擴大稅基、增加稅收,又可以表演給佔選票大宗的中下階層看:「我們在打房!」應該就是最理想的劇本了。

有位在新竹開房仲的好友,私下聊天時說:「房地合一2.0,就是政府想對投資客插乾股45%的意思,結案。」想想其實也滿有道理的。至於政府(不管誰執政)在過去的幾十年裡,不斷的想方設法擴大稅基多收稅之後,是如何「善用」這些稅收的?這個問題,我想大家應該更沒有心情聽了。真想偶爾讓血壓飆一下的,可以閱讀【公務體系的蛀蟲】系列的文章。

至於房價到底會不會跌?還是會繼續漲?怎麼個漲法?請參閱先前的兩篇文章:
房價漲不漲的暗黑真相
貨幣的貶值是歷史的鐵律

還不是《訂閱會員》的讀者,如果您喜歡這單篇文章,歡迎轉發。真心認同,也請不吝贊助!金額隨喜!

相關文章

讀者留言 : 01

陳信昌

2021/07/03

說到這個我一直在想,稅務獎金是不是已經滲透到各大銀行了??每次去銀行都會感覺到一道可疑的目光在盯著我看...

需登入會員才能留言 會員登入

付費訂閱方案

近期熱門文章

文章分類