D A R K T R U T H

台灣過去50年的中產階級成功定律，幾乎就是：
無論如何就是硬著頭皮買房，然後努力工作還房貸；讓長期的通貨膨脹，去稀釋自己的房貸債務，從而晉升資產階級。

再複習一次，《暗黑真相網》說過很多次的那個公式：
有錢人的賺錢速度 > 硬資產的漲價速度(房地產、奢侈品等稀缺資源) > 實際的通貨膨脹率(政府印鈔票的速度) > 民生用品的漲價速度 > 中產階級的賺錢速度 > 窮人的賺錢速度

所以，對於賺錢速度追不上通貨膨脹的中下階層而言，「硬著頭皮買房」就某個層面來說，確實是在實質薪資無法有效成長的無奈下，還能把自己「往上拉」的一種人生策略。只要中途不出重大意外（例如家人生病、賭博...導致必須賣房），基本上賺錢（靠房產增值而達到階層攀升）的機率，幾乎是100%。

那麼，過去50年這樣的中產成功定律，在人口已經出現反轉向下的未來，是否有被改變的可能？醜話說前頭，這篇文章無法給您明確的結論，告訴您未來什麼地方的房子會漲還是會跌。但我們可以把對未來房地產市場的有利及不利因素，一次做個統整；特別是有些，總經數據所無法量化的因素。

然後，每個人要自己從這些有利及不利因素中，去找到自己的癢處及痛點，再做出最符合自身利益（快樂）最大化的決策。畢竟，同樣的經濟行為，對不同需求的人來說，結果就大不相同。例如「娶大S」這個行為，對不同的人來說，可能就是天堂與地獄的天壤之別。或是「搬到鄉下住」的人生策略，對不同需求的人來說，結果也是截然不同的。

很大比例的中產階級，當年硬著頭皮買的那間房子，這幾十年來的增值，甚至都已經超過了，自己一輩子的勞務所得，特別是台北市。這也造成了我們先前說過的，台北市現在存在許多「很有錢的窮人」，也有人稱他們為「沒落的天龍人」。他們在時代紅利的資本主義前兩輪，靠著一份普通的薪資收入，在台北市買了房子；但後續的收入增長及理財成效，並沒有跑贏這五十年的通貨膨脹（也就是R>G）。所以現在全家也許二代、也許三代同堂，住在一間，大家都已經買不起的房子裡。而萬一子孫的人數又超過兩個以上，那可能的劇本就會有很多種了......。

然而，只要子孫人數沒有過多，例如連續兩代都是「雙親單傳」，也就是爸爸是獨生子、媽媽是獨生女，然後小孩也是獨生子/女的話，等於這個小孩可以繼承到，來自於父親、祖父、祖母、母親、外祖父、外祖母的所有財產。中國大陸在施行一胎化政策多年後，也產生了很多這種「天之驕子」。

不光是東方世界如此，西方世界也是如此的！就目前美國的統計，千禧世代（大概是80後、90後）將會是史上最富有的一群人！光是美國，就至少有90兆美元的財富，會在未來的20年內，從戰後嬰兒潮世代（大概是1946年～1964年出生的人），移轉給千禧世代。所以，《暗黑真相網》才會說，西元2000年以後出生的小孩，基本上一輩子的總財富，來自於繼承的，會大於自己賺的。

當然，就跟「你爸和你媽平均有一顆睪丸」一樣，這個時代樂透，就只限於那些，有財產可以繼承的小孩。至於那些沒有財產可以繼承，或是雖然有得繼承，但是兄弟姐妹人數過多的小孩，當然很高機率，就不會是歷史的主角了。但是不要絕望！對於這類族群，《暗黑真相網》其實也寫過很多，給你們的生涯規劃建議了。

有利因素
◎政府永遠會持續的印鈔票，而且只會越來越沒有節制。而無限的鈔票，去追逐有限的土地，就是房地產長期不會貶值的保證。長期來說，光是合理反映通貨膨脹（反映鈔票的貶值），就沒有跌的道理。只是這個「長期」，在未來會因為需求的減少（這點後面會說），而有截然不同的定義。例如20年跟200年，都可以叫長期，但對你的壽命週期來說，能否捱過這個新的長期？

◎台灣央行長期刻意壓低利率（及匯率），以及台灣超低的房產持有稅，都是台灣房地產目前獨逆全球的主要原因。而就目前看來，台灣央行也沒有本錢（也不敢）大幅升息到，與國際差不多的水平。至於那些滿滿地主與建商背景的民代、政客，要把房產持有稅，拉高到跟歐美日一樣水平，可能性也是極低的。

台灣現在的購屋量能中，已經有一些「打不贏就加入」的心態成份在裡面。與其繼續對這個，既得利益者持續壯大的資本主義，發出不滿的怒吼；不如乾脆想盡辦法、咬緊牙根、硬著頭皮，加入那個行列。（延伸閱讀文章：暗黑影評：奪命金）而不光是房市，現在台灣的股市，也有點這種味道了。當群眾越來越明白，靠著一份死薪水，是不可能有什麼人生希望時，就會想盡辦法把自己手裡的錢（不論是自有還是舉債），拿去do something。只是do something之後，到底是能夠順利的加入，那些既得利益階層，還是反而成為了，各種被收割的韭菜田，就是另一回事了。

雖然台灣的「總人口」已經開始減少，但是對於「戶數」的需求，卻仍然還在攀升中。
台灣的總人口數，在2019年達到巔峰的2,360萬人後，已經開始反轉向下，未來如果沒能大量開放移民，那就是逐年減少的確定趨勢（而且減少的越來越快）。但即使總人口已經開始反轉向下，台灣的「戶數」增幅卻沒有跟著下降。20年前，全台灣的總戶數，只有704萬戶，但是2023年最新的戶數，已經突破了924萬戶，增加了31%。同期間台灣的總人口數，只增加了4%（到2019年的最高點。）

而由總人口與戶數的數據變化，能組合出的數據又是什麼呢？是「平均每戶人口數」。過去20年來，台灣的平均每戶人口，從3.44人減少為2.53人，幾乎是少掉了一個人。一個人是什麼概念呢？就是一個房間的概念。所以台灣房產的主流產品，在過去的20年間，從三房變成二房，也就合情合理了。甚至現在許多的新建案，1+1房（或小二房）也都已經賣得比標準的二房還好了。

所以，至少就現階段而言，戶數的增加（需求），還是遠大於總人口減少的。這代表什麼的現象或趨勢呢？代表現代人越來越不喜歡傳統的大家庭生活模式，而偏好小家庭的生活模式。或者也可以說，現在的年輕人，越來越不想跟父母/公婆同住了（尤其是公婆。）所以，這個「想要有屬於自己的獨立空間」的戶數需求，就成了現在總人口減少的大前題下，購買量能依然不減的原因。

此時很多人會說，這是因為買不起大的，當然只好買小的；以及買不起大的，才只好少生（或不生）。而到底孰是因、孰是果，都沒有關係，我們就是單純看眼前的現象，以及這些現象的變化趨勢。

理論上，